지산 (지식산업센터) 아직도 황금알일까?

(출처: 이데일리)

 

서울 가산디지털단지의 어느 지식산업센터 복도.

불 꺼진 복도마다 매매·임대 안내문이 빽빽하게 붙어 있습니다.

 

저마다 “황금알을 낳을 사무실”이라 외치지만,

막상 문을 열어보면 “아무도 없어요!”라는 메아리만 돌아오는 게 현실입니다.

 

참, “황금알”이라더니 왜 이렇게 알껍데기만 남았을까요?

 

“황금알”의 신화와 현실

한때 지식산업센터(지산)는 ‘똘똘한 한 채’처럼 주목받았죠.

“오피스텔도 좋지만, 지산은 기업도 들어오고 임대수익도 짭짤!”

이런 환상이 있었습니다.

 

부모님 세대의 부동산 영광에 취해,

“나도 영끌 빚투로 한 채 장만해야지!”하고 뛰어든 분들도 많았죠.

 

그런데… 현실은?

알스퀘어애널리틱스에 따르면 올해 1분기

서울 지산 매매가격지수가 작년 대비 12%나 곤두박질쳤다고 합니다.

 

거래량은 작년의 16% 수준, 84%나 ‘뚝!’ 떨어졌어요.

거래 절벽, 가격 급락. 부동산이 아니라 빙벽 등반장 같습니다.

 

왜 이러는 걸까요?

“아니, 대기업도 입주하는 멋진 건물인데 왜 안 팔려?”라고요?

여기서 오피스와 지산의 결정적 차이를 알아야 합니다.

 

도심 대형 오피스 빌딩은 대기업·기관들이 안정적 임차수요를 만들어주죠.

월세 꼬박꼬박 받으니 가격도 버텨줍니다.

 

그런데 지산은?

쪼개진 작은 사무실을 개인투자자·영세사업자에게 ‘분양’해버린 게 문제였죠.

작은 스타트업이나 창업자가 몰려야 되는데….

 

문제는 “사람”입니다!

결국 부동산도 사람이 들어와야 생명력이 생기죠.

인구절벽 시대, 기업도 줄고 창업도 어렵고, 입주 수요가 급감합니다.

한마디로 ‘빈 공간’이 ‘빈 통장’으로 이어지는 거죠.

 

거래량이 일시적으로 반짝했다가, 다시 급감.

임대수익도 시원찮고, 빚내서 산 사람들은 이자만 나가니,

헐값 급매물이 쌓이기 시작했습니다.

 

금리 인하? 그게 만병통치약은 아니더라…

“금리 내리면 다시 불장 오는 거 아냐?” 하셨죠?

실제로 2024년 3분기, 금리 정점 통과 기대에

서울 지산 거래량이 직전 분기 대비 90%↑로 반짝 반등했습니다.

 

그런데 금리 내린다고 뭐가 바뀌나요?

기업은 안 늘고, 사람은 줄어드는데….

 

결국 공실률이 50%에 육박하면 ‘싸게 내놔도 안 팔리는’ 비극이 반복됩니다.

“금리 인하=해결사”는 옛날 얘기죠.

 

지금은 이자 조금 덜 내도, 빈 사무실 월세가 안 들어오면 망부석처럼 묶인 빚만 남습니다.

 

정책? 규제? 그거 다 해결될까?

정부도 고민 중입니다.

과거에는 주택시장 규제를 피해서, 돈이 지산으로 몰릴 때

“규제 좀 해야지!” 하다가 타이밍을 놓쳤습니다.

 

지금은 부랴부랴 용도변경·업종제한 완화를 검토 중이지만,

‘형평성’·‘투기 조장’ 논란 때문에 획기적 지원은 쉽지 않죠.

 

게다가 아직도 수도권 여기저기서 새 지산이 줄줄이 올라오고 있습니다.

“아니, 매물이 넘쳐나는데 또 짓고 있어?”라는 말이 나올 정도예요.

시장 침체가 길어질 수밖에 없는 구조입니다.

 

언젠가는 봄이 올까요?

하지만 완전히 희망이 없는 건 아닙니다.

가격이 워낙 떨어지다 보니, 일부 실수요자는 “이 정도면 괜찮네?” 하고

조금씩 들어오기 시작했어요.

 

창업·스타트업 지원정책이랑 맞물리면,

공실을 메울 새싹 기업들이 나올 가능성도 있죠.

 

그래서 이 글을 보시는 분들에게 한 마디!

“영끌”·“빚투”로 지산 한 채 덜컥 사기 전에, 꼭 생각하세요.

 

지금은 “부동산 불패”라는 부모님 세대의 무용담보다는,

인구절벽·실수요·현금흐름을 다시 따져봐야 할 시대입니다.

 

지산의 겨울, 봄은 올 수 있을까?

서울 지산 시장은 지금 겨울잠을 자고 있습니다.

한때 ‘황금알’로 불렸지만, 알고 보니 “계란 프라이”로 끝날 수 있죠.

 

인구는 줄고, 기업은 안 늘고, 공실은 늘어만 가고….

하지만 가격이 현실화되고, 창업 기업이 늘어나면

언젠가 이 빈 공간에 봄기운이 돌 수 있겠죠?

 

그러니 오늘도 ‘영끌’로 들떠있는 친구에게 이렇게 말해 주세요.

“부동산은 무조건 오르지 않아!

너도, 그리고 나도, 이젠 새로운 공식이 필요해.”

 

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