서울시 부동산 조각투자 (STO) 개인 투자자에게 정말 매력적일까?

서울시 은평구 신사동 신사1치안센터 /사진제공=서울시 출처: 머니투데이

 

“RWA는 재료, STO는 포장지.”

서울시는 이 포장지를 들고 시민과 함께 공공자산을 나눠 갖는 실험을 시작합니다.

 

이게 내 지갑엔 득일까요? 손해일까요?

재미있고, 진지하게 뜯어봅니다.

 

먼저, 무슨 일이?  서울시가 ‘부동산 STO’ 공모를 예고

 

서울시는 활용도가 낮은 공공부지(폐 치안센터 등)를

토큰증권(STO)으로 쪼개

시민이 소액 투자할 수 있게 하는 시범사업을 추진합니다.

 

후보지로는 동작구 상도5치안센터, 은평구 신사1치안센터가 거론되고,

공모는 내년 상반기 예정.

파트너는 부동산 토큰 플랫폼 루센트블록.

 

요약하면, “내 동네 공공자산→디지털 증권→시민이 투자→수익 공유” 모델입니다.

 

부동산을 ‘쪼개 팔고’ ‘쪼개 가진다’—

소액으로도 공공개발의 과실을 맛볼 수 있는 시대가 오고 있죠.

 

 RWA vs STO, 헷갈리지 말자 

• RWA(Real World Asset): 실물자산(부동산·채권·금·미술품 등)을 블록체인에 토큰화하는 개념(재료).
• STO(Security Token Offering): 그 토큰을 법적 ‘증권’으로 발행해 투자받는 방식(포장지).

한 줄 요약: RWA가 “무엇을 올릴까”라면, STO는 “그걸 어떤 합법적 투자상품으로 팔까”입니다.

 

 STO, 개인에게 뭐가 좋은데? (장점)

소액 투자: 수억짜리 부동산도 몇 만 원으로 참여 가능. 월급쟁이에게도 문호 개방!

투명성: 블록체인에 거래·배당 기록이 남아 깜깜이가 줄어듭니다.

유동성: 2차 시장이 열리면 현금화가 쉬워집니다(전통 조각투자 대비 강점).

규제 테두리: 증권법 적용— ICO와 달리 투자자 보호 장치가 비교적 견고.

 

 그렇다면 뭐가 아쉬울까?  (리스크)

시장 초기: 거래소·유동성·세제 등 인프라가 아직 성장통. “사고팔고 싶어도” 매칭이 안 될 수 있음.

수익은 결국 기초자산: 부동산·채권 성격을 그대로 따라감. “코인처럼 꺾어치고 달리기”는 기대 금지.

규제 변동: 제도 보강 과정에서 예상 못한 규칙 변경이 나올 수 있음.

 

포지션은 분명합니다.

STO는 “중위험–중수익”.

예금은 지루할 만큼 안전하고, 코인은 짜릿할 만큼 위험합니다.

그 사이에서 현실적 대안 역할을 노립니다.

 

서울시 STO, 어떻게 바라보면 좋을까? 

서울시 모델은

공공자산의 가치 제고 + 시민 참여 + 수익 공유라는 세 마리 토끼를 노립니다.

 

투자자는 작은 돈으로 “내 동네 프로젝트”에 참여하고,

도시는 버려진 공간을 소득을 내는 자산으로 바꿉니다.

이름하여 자산 소유의 민주화. 멋집니다.

 

다만, 2차 시장 유동성, 임대/운영 수익의 안정성, 수수료 구조는 꼭 확인하세요.

“예상 수익률 = (임대수입 – 비용 – 수수료) / 투자금”의 현실 버전이니까요.

 

 실전 체크리스트 

기초자산: 입지·수요·운영 계획(미니창고/공유오피스 등)이 합리적인가?

유동성: 상장·거래 가능한 2차 시장이 있는가? 거래 수수료는?

배당/분배: 배당 주기, 수익 계산 방식, 비용(관리·운영·플랫폼수수료) 공개 여부.

법·규제: 발행사/수탁/감사 체계가 명확한가? 공시 문서 읽고 투자하기.

포지션: 메인 자산이 아닌 포트폴리오 분산용으로 접근하기.

 

매력 있다. 그러나 “사이드 메뉴”로 

STO는 예금보다 흥미롭고, 코인보다 덜 위험하며,

부동산 직투보다 현금화가 쉬울 수 있는 신(新) 대안자산입니다.

 

하지만 시장은 아직 성장기.

소액으로 경험을 쌓으며,

제도·유동성·수익 구조가 성숙해지는지를 지켜보는 전략이 현명합니다.

 

오늘의 정리: STO는 충분히 매력적이지만,

지금은 메인 디시가 아니라 사이드 메뉴.

 

서울시 시범사업의 성과가 좋아진다면…

그때는 한 접시 더 시켜도 되겠습니다.