외국인 수도권 주택, 매입 규제의 의미와 전망

서울 아파트 전경 출처: 쿠키뉴스

 

최근 몇 년 사이 외국인의 수도권 주택 매입이 가파르게 늘었습니다.

2022년부터 지난해까지 연평균 26% 증가,

올해는 7월까지만 4431건이 거래되어 이미 작년 기록을 추월할 기세였죠.

 

특히 중국인 매수자가 수도권 외국인 거래의 70%를 차지하며

‘쇼핑하듯 집을 사간다’는 말까지 나왔습니다.

 

문제는 내국인과의 역차별입니다.

내국인은 대출 규제, LTV·DTI 한도에 막혀 눈물의 전세 전전 중인데,

외국인은 자국 자금을 들고 와

규제 프리패스로 집을 쓸어 담았으니 불만이 터져 나올 수밖에 없었죠.

 

규제의 핵심은 무엇인가?

정부는 서울 전역과 경기 23개 시군, 인천 7개 구를

외국인 토지거래허가구역으로 지정했습니다.

 

2025년 8월 26일부터 1년간,

외국인이 주택을 사려면 지자체 허가가 필요합니다.

 

허가받아도 4개월 내 입주, 2년 실거주 의무라는 조건이 붙습니다.

“집은 장식품이 아니라 사는 곳”이라는,

너무 당연한 사실을 법으로 박아버린 셈이죠.

 

여기에 자금조달계획서 제출, 해외자금 출처 증빙, 비자 유형까지 제출해야 합니다.

이제 ‘해외 계좌에서 뚝딱’은 힘들어지고,

“집 사려면 스스로 거주를 증명하라”는 시대가 열린 것입니다.

 

효과는 있을까?

단기적으로는 외국인의 투기성 수요를 억제하고

시장 안정을 도울 가능성이 큽니다.

 

외국인들이 단기간에 쓸어담던 고가 아파트 거래는 줄어들 것이고,

그만큼 내국인의 박탈감도 완화될 수 있겠지요.

 

다만, 이 조치 하나만으로 충분하냐는 질문엔 고개가 갸우뚱해집니다.

정치권에선 이미 3년 이상 실거주 의무, 자기 자본 50% 이상 투입,

전면 거래허가제 같은 강력 규제안이 거론되고 있습니다.

즉, 이번 대책은 “예방주사 1차”에 불과할 수 있습니다.

 

해외 사례와 시사점

해외는 이미 더 강경합니다.

중국은 외국인에게 토지 소유권을 인정하지 않고,

호주·캐나다는 아예 외국인 주택 취득을 금지합니다.

 

우리도 상호주의 원칙에 맞춰,

“당신 나라에서 우리 국민이 못 사면, 우리도 못 팔아요”라는 룰을 세울 필요가 있습니다.

 

결국 이번 규제는 늦었지만 시의적절합니다.

문제는 이것을 계기로 장기적이고 합리적인

외국인 부동산 규제 시스템을 정착시킬 수 있느냐에 달려 있습니다.

 

진담 한 스푼

집은 원래 ‘사는 곳’인데, 누구는 투자처로,

누구는 주차장 대신 쟁여두는 창고처럼 써왔습니다.

 

정부는 이번에 “여긴 원룸텔이 아니라 홈 스위트 홈”이라며 칼을 빼 든 셈이죠.

물론 외국인 입장에선 다소 갑작스러울 수 있지만,

내국인 입장에서는 “이제야 숨통이 트인다”는 반응이 나옵니다.

 

시장은 사람처럼 예민합니다.

누가 잠깐만 스포트라이트를 비춰도 흥분하고,

누가 규제라는 무대 장치를 가져오면 금세 자세를 고칩니다.

 

이번 대책도 시장이 “이제 과열은 그만”이라는

무대 지침을 받아들이는 계기가 될지 주목됩니다.

 

 집은 사는 곳이지, 사재기 창고가 아니다

외국인 주택 매입 규제는 단순한 행정 조치가 아닙니다.

그것은 내국인과 외국인 간 형평성 회복, 투기 억제,

그리고 궁극적으로는 주거복지 강화라는 메시지를 담고 있습니다.

 

다만, 이 조치가 일회성으로 끝나지 않고 지속적 제도 보완과

글로벌 스탠다드에 맞는 상호주의 정책으로 이어져야 할 것입니다.

 

결론적으로 이번 대책은 “서울 집값은 놀이터가 아니다”라는 선언입니다.

 

외국인에게도, 내국인에게도

이제 부동산 시장은 조금 더 진지한 공간이 될 것입니다.